Hace unas semanas se aprobó otra reforma de la legislación de arrendamientos urbanos, la “Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas”. Ésta pretende fomentar el mercado del alquiler de vivienda.

Por Mariano Ayuso
Por Mariano Ayuso

 

La Ley pretende –como señalan su preámbulo y su propio título- fomentar el mercado del alquiler de viviendas, que en España está muy por debajo de la media de la Unión Europea (17 frente al 30 %), pues ha sido notoriamente preferente en los españoles la opción por la compra de vivienda en vez de por el alquiler. Esto ahora se ha complicado -por la gran cantidad de viviendas vacías y sin financiación para su adquisición– y los poderes públicos pretenden equiparar –en los términos europeos señalados- ambos títulos de disfrute de las viviendas. Así, en el vigente Plan de Vivienda 2013-2016,  prácticamente todas las ayudas se dirigen al alquiler y a la rehabilitación, en vez de a la edificación para la venta.

La reforma legal busca el fomento en el claro favorecimiento de los propietarios arrendadores, tanto reduciendo los plazos de duración mínima obligatoria, como facilitando el proceso de desahucio del inquilino impagador y creando un registro específico de inquilinos morosos. Además, se limita la oponibilidad del arrendamiento respecto de terceros en casos de cambios en la propiedad, estableciendo la necesidad de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad para hacer el arredramiento eficaz frente a terceros

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“La reforma legal busca el fomento en el claro favorecimiento de los propietarios arrendadores (…)”.

Nada hay que objetar, por supuesto, a que se proteja al propietario procesalmente ante el impago de las rentas arrendaticias, ni a que se dé publicidad a la relación de impagadores de rentas o a que se ofrezca mayor seguridad jurídica con la inscripción registral. Pero el enfoque de estas medidas desde la óptica de protección en todo caso del propietario y del adquirente de la vivienda, junto con la reducción de los plazos de duración mínima, plantean la duda de si la finalidad de la Ley –fomentar el mercado del alquiler- podrá conseguirse realmente con tan sólo estímulos a la oferta de viviendas en alquiler –pues, claramente, las medidas protectoras del propietario propenden a incrementar la oferta de viviendas- o si sería conveniente para fomentar el alquiler, dedicar medidas al incentivar la demanda.

Esta es una opción política –incentivar la oferta o la demanda- pues las medidas son, obviamente, contradictorias. Los estímulos ventajosos para el propietario arrendador naturalmente favorecen la salida de más viviendas al mercado de alquiler, pero la minoración de los derechos de los inquilinos –fundamentalmente en lo que a la duración del contrato atañe- puede desincentivar la demanda de alquileres y mantener la neta preferencia –sostenida durante décadas- del usuario de viviendas a la compra, con la clara posición residual del alquiler.

Quizás, para un eficaz estímulo del mercado de alquiler habría que repartir los estímulos entre oferta y demanda. Manteniendo una duración algo más larga que la que establece la nueva regulación, dando publicidad oponible frente a terceros con un mecanismo menos costoso que la inscripción en el Registro de la Propiedad y ofreciendo a los propietarios unas ventajas no contempladas en la norma como la inserción virtualmente obligatoria de un seguro de cobro de rentas en los alquileres –con una posible financiación, total o parcial según las rentas, a cargo del Plan de Vivienda- y la generalización del arbitraje.

Probablemente, estas últimas medidas –excepto, claro, la subvención con cargo al Plan de Vivienda que es netamente pública- puedan ser aportadas en la práctica por nosotros, los asesores de las partes contratantes –abogados, agentes inmobiliarios, etcétera- al indicar a éstas la conveniencia de introducir cláusulas en este sentido en los contratos.

Photo credit: kevin dooley / Foter / CC BY

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