La Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, ha sido un texto normativo cuya aplicación ha generado gran cantidad de litigios. Ésta se proyecta sobre un ámbito muy sensible en el que se concentran una parte muy importante de las actividades económicas de nuestro sistema productivo: el desarrollo inmobiliario, el turismo –tanto residencial como estacional- y, en menor medida, la industria.

Eva Velasco
Por Eva Velasco

 

También es el ámbito físico de nuestra geografía que soporta las densidades de población más elevadas, a excepción de la Comunidad de Madrid. Y si a ello le unimos la previsión por parte del legislador del empleo de poderosas potestades de autotutela de la Administración Pública para alcanzar los ambiciosos objetivos de defensa del progreso físico y recuperación ambiental de la costa así como de su consideración de bien de uso común de acuerdo con su naturaleza demanial, era previsible que la Ley suscitara no pocas controversias.

Por otro lado, los más de 24 años de aplicación de la Ley han evidenciado la existencia de previsiones que no resultaban imprescindibles para lograr los fines que ésta se proponía.

Además, la Ley de Costas también ha sufrido críticas a nivel internacional, algunas de ellas quizás poco fundadas, y que se referían, más que a las propias previsiones de su texto, a la ausencia de información sobre las consecuencias que la aplicación de la Ley de Costas traía consigo y que afectaban, fundamentalmente, a las transacciones inmobiliarias en las que participaban ciudadanos extranjeros.

No es casualidad, por ejemplo, que el denominado Informe Auken, emitido por el Parlamento Europeo en febrero de 2009, se refiera expresamente al deslinde que se había llevado a cabo -en sus términos, “de forma arbitraria”- en Formentera y que entre las modificaciones introducidas por la reforma de la Ley de Costas se encuentre la relativa a dar un tratamiento especial al deslinde de dicha isla, según su Disposición Adicional Cuarta.

Estos y otros motivos llevaron al Gobierno a trabajar en un anteproyecto de Ley de Protección y Uso Sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, que fue aprobado el 13 de julio de 2012 en Consejo de Ministros. Tras su remisión al Congreso éste aprobó el texto el pasado 13 de febrero y se remitió al Senado para que continuara su tramitación Parlamentaria.

La medida más comentada ha sido la ampliación de los plazos de concesión en zonas de dominio público marítimo-terrestre, de los 30 años hasta los 75. Si bien el proyecto de ley trata en su exposición de motivos de basar/fundar dicha medida en el principio de seguridad jurídica, lo cierto es que ésta redunda en mayor medida en la estabilidad y permanencia de los títulos sobre determinadas porciones de dominio público, reforzando la continuidad de los negocios jurídicos inmobiliarios en las zonas afectadas por el deslinde. Además se trata de una solución, si bien parcial, a las reivindicaciones lanzadas desde Estrasburgo, sobre la necesidad de no dictar actos administrativos que obliguen a ceder la propiedad privada adquirida legítimamente, especialmente, cuando dichos actos se dictan en virtud de una Ley aprobada posteriormente a la adquisición de dicho derecho de propiedad y a haber ejercitado el ius aedificandi.

A la anterior previsión debe añadirse que hay otras medidas que tendrán un impacto significativo en determinadas zonas. Así, algunos suelos que, en virtud de la Ley, habían sido incluidos en base al expediente administrativo de deslinde correspondiente en zona de dominio público marítimo-terrestre, van a poder ser desafectados de acuerdo con  la nueva Ley si al momento de aprobarse la Ley de 1988 esos suelos reunían determinadas características de consolidación, independientemente de su clasificación urbanística en tal momento.

Hay una batería de disposiciones que han sido menos destacadas por los medios de comunicación, pero que “estratégicamente” van a resultar de gran relevancia para varios sectores y agentes económicos. Así, entre otras, podemos referirnos a la transmisibilidad por actos intervivos de las concesiones en zonas de dominio públicos marítimo terrestre; a que la declaración de concurso no produzca, per se, la extinción de la concesión; o las nuevas normas de valoración de los bienes de dominio público para el establecimiento de los cánones; así como importantes reducciones en los importes a satisfacer por dicho concepto a la Administración en determinados supuestos, o la ampliación de los plazos aplicables a las autorizaciones.

Los que durante los últimos años hemos asesorado en este ámbito, vemos cómo, a través de este Proyecto, se intenta incidir –con mayor o menor suerte- sobre cuestiones que, en la práctica y, en especial, con la compleción de determinados procedimientos de deslinde, habían acabado debatiéndose en sede jurisdiccional. Sin embargo, no puede negarse que el proyecto perpetúa un modelo que ya había pospuesto la entrada en vigor de sus determinaciones más polémicas –como la demolición de las edificaciones incompatibles con sus determinaciones-, aunque ciertamente se incluyan previsiones que pretenden corregir y disminuir el impacto que las edificaciones existentes provocan sobre el medioambiente costero.

 

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