El título de esta entrada obedece a una pregunta que cada vez hacen más clientes sobre la llamada “plusvalía municipal” y la necesidad de atender su pago en el entorno actual, por lo que es conveniente dedicarle unas líneas.

 

Por Luis Bravo
Por Luis Bravo

La “plusvalía municipal” – o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana- es un tributo local de carácter directo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos con ocasión de la transmisión de su propiedad, así como por la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio [1]. Puesto en cifras, se estima que este tributo genera una recaudación anual para los entes locales de unos 1.000 millones de euros [2].

Dos notas definitorias son destacables. En primer lugar, que se trata de un tributo real, por cuanto recae sobre la transmisión de determinados inmuebles. En segundo término, que es un tributo que calcula su base imponible de forma objetiva: partiendo de un valor administrativo (el catastral al momento del devengo), se le aplican unos determinados porcentajes en función de números de años de tenencia. Así, la base imponible –a la que se aplicará el tipo de gravamen- resulta ser un porcentaje del valor catastral, el cual va aumentando con los años de tenencia. Consecuentemente, no recoge el incremento de valor real obtenido por el sujeto pasivo (subjetivo), sino un incremento teórico u objetivo, lo que implica presumir que el valor de los terrenos sube año tras año, con independencia del ciclo económico. Esto, como todos sabemos, ni es cierto, ni es un buen comienzo para medir la capacidad económica de alguien o de algo en un tributo calificado legalmente como directo [3].

Conjugando este marco jurídico con el entorno actual, fácilmente se comprueba que la caída del mercado inmobiliario experimentada en nuestro país desde el año 2008 ha demostrado la asimetría entre la mecánica de cálculo del impuesto y la realidad. Así, la transmisión en el momento actual (octubre de 2013) de un inmueble adquirido en Madrid a principios de 2008 conllevaría una tributación del 5,55% del valor catastral del inmueble, sobre la premisa de considerar una revalorización del terreno del 18,5%. Esta plusvalía teórica es incoherente con la realidad, pues en la mayoría de los casos se habrá producido una minusvalía por el descenso en el valor real del terreno desde el momento de su adquisición. Y, como puede verse, el impuesto no es pequeño, en contra de lo que podría pensarse de un tributo local.

Hay múltiples ejemplos de lo anterior, como son los supuestos de inversiones en segundas residencias o especulativas que han sido vendidas con amplias pérdidas ante la crisis de liquidez del sistema financiero y el estallido de la burbuja inmobiliaria, o el de las daciones en pago de deudas con entidades financieras. En el caso de activos adjudicados obrantes en el balance de las entidades financieras se produce algo más curioso: habiendo tenido que admitir la cesión del activo hipotecado en pago de sus créditos por alguna de las diferentes vías legalmente previstas para ello, cuando finalmente venden el activo a un tercero lo hacen con una minusvalía adicional al precio de adquisición que, aunque normalmente estará ampliamente provisionada en su balance, se traduce en un pérdida de valor definitiva. Pues bien, conforme a la mecánica expuesta, paradójicamente resultaría una cuota a pagar.

A nuestro entender el problema no reside en la mecánica de cuantificación del tributo, sino en algo más básico y primordial: la realización del hecho imponible. La cuestión no reside en cómo el TRLRHL regula el cálculo de la base imponible. Lo importante es la definición del hecho imponible contenida en su artículo 104, la cual exige que se produzca un “incremento de valor”, lo que nos lleva considerar que allí donde no exista un incremento real del mismo no habrá hecho imponible y, por lo tanto, una transmisión sujeta al impuesto. Y ello con independencia de que pueda afirmarse que el impuesto es objetivo en cuanto a la determinación de su base imponible, pues ambas cosas son compatibles siempre que, para cuantificar dicha base, se parta de la premisa de la sujeción de la transmisión en cuestión, cosa que ocurrirá cuando haya una plusvalía real.

Ante estas situaciones, en las que la sujeción al impuesto resulte muy dudosa por no darse el requisito del incremento de valor real del terreno, el sujeto pasivo debe hacer una valoración de su caso concreto, de los elementos probatorios de los que dispone, así como del cauce procesal adecuado para hacer valer su derecho. Entonces podremos responder correctamente a la pregunta “¿tengo que pagar la plusvalía municipal?” y ayudarles, en su caso, a defender sus derechos ante la previsible reacción negativa de las administraciones locales


[1] Se encuentra regulado en los artículos 104 y siguientes del Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales (TRLRHL).

[2] Fuente: Diario Expansión sábado, 5 de octubre de 2013, página 20.

[3] Tratándose de un impuesto de carácter real, la objetividad debería afectar sólo a la mecánica de cálculo y no al tributo en sí, ya que lo contrario cuestionaría su carácter directo y lo situaría en

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